Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2019 gepubliceerd

AKRO Consult heeft afgelopen 5 oktober de Reiswijzer gebiedsontwikkeling 2019 gepubliceerd. In de Reiswijzer net als andere jaren een duidelijke kijk op aanbesteden bij gebiedsontwikkeling. De reiswijzer is samengesteld met medewerking van Bouwend Nederland, Het Ministerie van Binnenlandse Zaken,  de NEPROM en de VNG, met een inleiding van Kasja Ollongren.

Ollongren mocht het inleidende voorwoord schrijven en orakelt: “Gebiedsontwikkeling is vóór alles een zaak van publiekprivate samenwerking. Het is een zaak van gemeenten die op zoek zijn naar de ontwikkelaar of bouwer met het beste aanbod voor bouwgrond die door de gemeente te koop wordt aangeboden. En omgekeerd is het een zaak van ontwikkelaars en bouwers die zelf een bouwlocatie hebben en die de gemeente benaderen om afspraken te maken over het bouwprogramma en de aanleg van de openbare voorzieningen in de omgeving.”

Samenwerking, dat is nu inderdaad precies meteen waar de schoen wringt want hoe komen die bouwers toch aan al die grond waar ze ineens zo menslievend woonwijken willen bouwen.  Aanbesteden zou marktpartijen vooral op afstand houden maar dan kan je geen huizen bouwen, zeker niet als die aannemer/grondeigenaar daar geen zin in heeft, omdat dat maar geld kost, er een lelijke autoweg door het mooiste gebiedje ter wereld wordt aangelegd en je ook gewoon het terrein braak kan laten liggen. Je kan dus helemaal niet aanbesteden. Maar het moet.

©Akro Consult: Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2019

De reiswijzer schuwt zulke diplomatieke pijnpunten niet en staat stil bij de onzekerheden waarmee de overheid sinds de kredietcrisis geconfronteerd wordt. Daardoor wordt ook wel heel duidelijk dat de tenderdocumentatie meer pro forma is omdat er dan al zo veel fases waarin de partnerkeus een centrale rol speelt, achter de rug zijn. Meer dan ooit is het de vraag of het dan toch niet gewoon moet worden aanbesteed. Hoe je er ook omheen ***t.

Dat selecteren van een partner in een vroeg stadium zal toch wel moeten, want die moet het project ook weer gefinancierd krijgen,, anders gebeurt er helemaal niks. Zo concludeert de Reiswijzer onder meer dat de aanbestedingen en andere tenderprocedures slopend zijn voor de marktpartijen en dat de winst die de sector boekt in het niet valt bij de kosten die in dezelfde sector gemaakt worden om de opdracht te verliezen:

De huidige tenderprocedures zorgen bij aanbestedingen en selecties voor een grote belasting van partijen in capaciteit, tijd en middelen. Bestuurders van marktpartijen vragen regelmatig in de media aandacht voor de knellende kosten van tenders en waarschuwen voor de risico’s die marktpartijen moeten nemen om een procedure te kunnen of zelfs moeten winnen. Deloitte heeft met een grove raming berekend dat de tenderkosten in de bouwsector jaarlijks tussen € 500 en € 700 miljoen bedragen, ongeveer even hoog als het rendement van de sector . Eric Frijters spreekt zelfs van maatschappelijke schade als het gaat om tijd, geld en capaciteit die geïnvesteerd moeten worden door meerdere ontwerpteams voor één tender.

De reiswijzer geeft nog maar eens duidelijk aan in een schema dat het woord Tender een “overkoepelende term” is voor een Aanbesteding en een Vrije Marktselectie en heeft het een duidelijk schema voor samenwerkingsstrategieën van publieke PPS tot private Grex maar is heel wat minder duidelijk over wat voor Tender dat nu precies is maar wij gaan ervan uit dat daar de “overkoepelende term” bedoeld wordt. Wat reuze-onhandig nou. Zo’n overkoepelende term. Dalijk denkt iemand dat je bezig bent met een Tender, terwijl je eigenlijk bezig bent met een Tender.

Door deze bredere kijk is het de reiswijzer ook mogelijk wat algemene lijnen te trekken in het op zichzelf nogal fragmentarische ontwikkelgebeuren in Amsterdam en Rotterdam. Amsterdam is gelukkige eigenaar van zijn grond. Dat verschilt met andere steden waarin meer particulier eigenaarschap is en niet met erfpacht grond is uitgegeven. Terwijl Amsterdam daardoor nog de regie kan houden over het type ontwikkeling, laat Rotterdam ook dat bij marktpartijen liggen. Heel interessant dus, ook in het kader van de Feyenoord-gebiedsontwikkeling, waarbij zeer tegen de zin van Rotterdammers een tweede stadion wordt gebouwd met een hele woonbouwwijk eromheen. Wanneer kunnen we stemmen op al die bouwmaatschappijen?

Een belangrijk deel van het ontwikkelingsproces blijkt dus aan de voorkant te liggen en grappig genoeg sluit het daar dan toch ook weer aan bij de aanbestedingsprocedure. Er is dus een behoorlijk belang in het voeren van markconsultaties en daarvoor wordt verwezen naar de PIANOo website terzake van de handreiking Marktconsultatie uit 2016. Marktconsultaties kunnen open en gesloten worden gehouden en bij zo’n gesloten tender kan ook weer gerichter worden uitgevraagd, maar niet te gericht. We zeggen niet dat we [bouwbedrijf] willen hebben maar we vinden bijvoorbeeld *kuch* gele steentjes heel mooi en er kunnen 7 bouwlagen op volgens dat bestemmingsplan dat nog niet is aangenomen.
Zie: https://www.pianoo.nl/sites/default/files/documents/documents/handreiking-marktconsultatie-juni2016.pdf

Als je dan samen met de marktpartijen de reiswijzer helemaal uit hebt en stap voor stap hebt doorlopen, kom je op het eind aan de conclusie, dat al de boven gesuggereerde dingen helemaal niet kunnen want er moet worden aanbesteed. Wat zegt de reiswijzer over de aanbestedingsplicht?

Uit de voorgaande paragrafen is duidelijk geworden dat een formele aanbestedingsprocedure verplicht moet worden gevolgd als van de activiteiten die van de winnaar worden verwacht ook aanbestedingsplichtige opdrachten deel uitmaken. Dit is het geval wanneer genoemde werkzaamheden voor het openbaar gebied, gelet op de omvang ervan, aanbestedingsplichtig zijn. Een aanbestedingsplicht is eveneens aan de orde als de opgave ook voorziet in de ontwikkeling van vastgoed waarvan de realisatie aanbestedingsplichtig is.

Zo heeft de gids zich genoopt tot uitleggen wat een aanbesteding light is, dat hangt er namelijk vanaf wat er mee bedoeld wordt, namelijk gewoon een aanbesteding en als er stiekem toch onderhandse gunning mee wordt bedoeld, dan mag dat dus niet voor al die diensten/werken die aanbestedingsplichtig zijn. Ook interessant is nog dat de Reiswijzer stelt dat je als inschrijver een minimum bod mag doen, wat dan later geoptimaliseerd kan worden. Maar dat je dan wel moet oppassen dat de afvallers niet denken dat zij op basis van een vage formulering zijn afgevallen terwijl zij ook op die manier hadden kunnen optimaliseren.

Ook als je niets weet van gebiedsontwikkeling en alleen maar alle dagen bezig bent met aanbestedingen, heeft de Reiswijzer toch aardig wat jezuïtische postmoderne leerzaamheid in iteratieve processen, wentelwoorden en cryptische betekenissen in huis.Om onder de aanbestedingsplicht uit te komen? Welnee… Om eraan te voldoen!

Zo blijkt de NEPROM een ferrari/lada-dilemma te zien in het beste prijs/kwaliteitverhouding gebeuren. De Ferrari en de Lada hebben allebei dezelfde prijs/kwaliteitverhouding maar toch heel verschillende producten. Aanbestedingsnieuws kon zich er heel wat bij voorstellen. Je koopt altijd een verhouding, wat nou als je twee totaal verschillende producten hebt, met dezelfde verhouding. Blijkbaar zijn er mensen die dachten dat je alléén op basis van de verhouding kon inkopen, die smeren thuis waarschijnlijk wasmiddel op hun brood omdat die hoger scoorde dan de pindakaas met een 8,2 in de consumentengids. Sja. Wasmiddel kwam nu eenmaal beter uit de aanbesteding. Doelmatig inkopen is de crux en dat is zelfs zo bij gebiedsontwikkelingsreisgidsen. En dat laat zich niet rijmen met een aanbesteding nee. Nee dus het kan gewoon niet. Dat zei Aanbestedingsnieuws toch al. Aanbesteden kan niet.

De Reiswijzer is gratis te downloaden via: https://akroconsult.nl/site/wp-content/uploads/2019/10/Reiswijzer-Gebiedsontwikkeling-2019.pdf

redactie Auteur

Geef een reactie